Питання: Мені належить квартира № 1, батьку – квартира № 2. Вказані квартири ми вирішили обміняти, при цьому, квартира № 1 дорожча. Які податкові наслідки вказаних операцій, чи впливає якось на договір обміну те, що квартири мають різну ціну?

 

Відповідь:

Відповідно до ст. 172 Податкового кодексу України операція з обміну квартир підлягає оподаткуванню наступним чином.

Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

При цьому, умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Таким чином, для того, щоб дохід у вигляді вартості відчужуваної при обміні квартири не оподатковувався повинні бути дотриманні 2 умови:

  • це перша операція з продажу (обміну) будь-якого виду нерухомого майна вказаного вище за один календарний рік;
  • квартира, перебуває у власності понад три роки, за винятком випадку, коли вона отримана у спадщину.

Якщо хоча б одна умова не дотримана, дохід оподатковується за ставкою 5 % відповідно до пп.167.2 ст.167, 172.2 ст.172 ПКУ.

Якщо стороною правочину є нерезидент, то отриманий від продажу (обміну) квартири дохід оподатковується аналогічно порядку, визначеному для резидента відповідно до пп. 170.10.1 п.170.10 ст.170, п.172.9, п.172.10 ст.172 ПКУ.

Але відповідно до пп.170.10.2 п.170.10 ст. 170 ПКУ встановлений особливий порядок розрахунків, якщо обидві сторони правочини є нерезидентами. У разі якщо доходи з джерелом їх походження в Україні виплачуються нерезиденту іншим нерезидентом, то вони мають зараховуватися на рахунок, відкритий таким нерезидентом у банку-резиденті, режим якого встановлюється Національним банком України. При цьому такий банк-резидент вважається податковим агентом під час проведення будь-яких видаткових операцій з такого рахунка.

Щодо бази оподаткування, то відповідно ст. ст. 715,716 Цивільного кодексу України до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж. За договором міни кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.

Відповідно до п.172.8 ст.172 ПКУ для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.

Отже, порядок оподаткування доходу платника податку від обміну квартири є аналогічним порядку оподаткування доходу від продажу квартири.

Відповідно до п. 172.3 ст.172 ПКУ дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

Відповідно до п.172.11 ст.175 ПКУ порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до п.1 ч.1 Постанови КМУ від 21 серпня 2014 р. № 358 «Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства», оціночною вартістю для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, є ринкова вартість, розрахована відповідно до національних стандартів та інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна і майнових прав.

При укладенні договору міни квартир потрібно зробити оцінку таких квартир відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Постанови КМУ від 21.08.2014 р. № 358 «Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» для того, щоб визначити базу оподаткування.

Якщо ж вказані операції не оподатковуються, оцінку все одно потрібно зробити, оскільки відповідно до п.172.4 ст.172 ПКУ нотаріус може посвідчи відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна.

Тобто, без такої оцінки нотаріус просто відмовиться посвідчувати договір. Відповідно до ч.1 ст.657 ЦКУ договір міни квартир укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, при недодержанні вимоги про нотаріальне посвідчення договору такий договір відповідно до ч.1 ст.220 ЦКУ є нікчемним.

Також оцінку необхідно зробити для визначення розміру державного мита, яке сплачується при посвідченні договору.

Відповідно до п.а) ч.3 ст.3 Декрету КМУ «Про державне мито» за посвідчення договорів відчуження квартир, вчинювані державними нотаріальними конторами і виконавчими комітетами сільських, селищних, міських Рад народних депутатів сплачується державне мито у розмірі 1 відсоток суми договору, але не менше 1 НМДГ.

Відповідно до п.5 ст.1 розд. V Наказу Мінфіну від 07.07.2012 р. № 811 «Про затвердження Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита» при обчисленні суми державного мита за посвідчення договорів відчуження фізичними особами квартир вартість таких договорів приймається виходячи із суми договору, але не нижче оціночної вартості такого майна.

Відповідно до Указу Президента України від 10.07.98 р. № 762/98 «Про впорядкування справляння плати за вчинення нотаріальних дій» розмір плати, яка справляється за вчинення нотаріальних дій приватними нотаріусами, не може бути меншим від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії.

Таким чином, для цілей справляння державного мита неважливо який суб’єкт буде посвідчувати договір, все одно потрібно визначити розмір державного мита виходячи із суми договору, але не нижче оціночної вартості такого майна.

Якщо договір міни передбачає грошову компенсацію, то відповідно до п.172.3 ст.172 ПКУ дохід у вигляді отриманої грошової компенсації оподатковується аналогічно майну, яке відчужується (або не оподатковується, або за ставкою 5%).

Отже, дохід отриманий від обміну квартири (у вигляді вартості квартири, що відчужується та, при наявності, грошової компенсації) не оподатковується за умов, що це перший правочин з продажу (обміну) будь-якого виду нерухомого майна вказаного у п.172.1 ст.172 ПКУ за один календарний рік та відчужувана квартира, перебуває у власності понад три роки, за винятком майна отриманого у спадщину. Якщо вказані умови не дотримані, то такий дохід оподатковується за ставкою 5 % від вартості відчужуваної квартири, визначеної в договорі, але не нижче оціночної вартості.

Якщо вказана операція підлягає оподаткуванню, то податок сплачується до нотаріального посвідчення договору, оскільки відповідно до п.172.4 ст.172 ПКУ нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору.

Крім того, відповідно до пп.17.2.5 п.17.2 ст.17 ПКУ сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, – до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни.

Відповідно до пп. б), в) пп. 168.4.5 п.168.4 ст.168 ПКУ фізична особа, відповідальна згідно з вимогами цього розділу за нарахування та утримання податку, сплачує (перераховує) його до відповідного бюджету:

б) у разі нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу майна резидентами та нерезидентами, посвідчення договорів дарування чи видачі свідоцтв про право на спадщину нерезидентам – за місцем нотаріального посвідчення таких договорів (одержання свідоцтв);

в) в інших випадках – за її податковою адресою.

Оскільки відповідно до п.172.8 ст.172 ПКУ під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування, саме для цілей цієї статті, тобто на ст. 168 ПКУ вказане правило не поширюється, то особа сплачує податок відповідно до пп. в) пп. 168.4.5 п.168.4 ст.168 ПКУ за своєю податковою адресою. Відповідно до п.45.1 ст.45 ПКУ податковою адресою платника податків – фізичної особи визнається місце її проживання, за яким вона береться на облік як платник податків у контролюючому органі.

Відповідно до п.179.2 ст.179 ПКУ відповідно до цього розділу обов’язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи від операцій продажу (обміну) майна, дарування, при нотаріальному посвідченні договорів за якими був сплачений податок відповідно до цього розділу.

Тобто, податкова декларація у даному випадку, за умови нотаріального посвідчення договору, сторонами договору не подається.

Також зазначимо, що якщо вартість квартир відрізняється, а грошова компенсація за дешевшу квартиру не передбачена, то податківці можуть визнати таку різницю додатковим благом відповідно до пп.164.2.17 п.164.2 ст.164 ПКУ, що може мати наслідком визначення податківцями зобов’язання з ПДФО на таку різницю за ставкою 15 %, а якщо база оподаткування щодо всіх доходів в календарному місяці перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, до суми такого перевищення застосовується ставка 17 % відповідно до пп.167.1., 167.2 ст.167 ПКУ.

Отже, якщо Ви навіть теоретично не бажаєте  сперечатися з податківцями, то краще в договорі міни відразу визначити однакову вартість квартир, яка повинна бути вища за ціну визначену суб’єктом оціночної діяльності, та сплатити податок у розмірі 5%, а  не 15 (17)%. Або взагалі не сплачувати, якщо операція не оподатковується.

 

22/12/2014

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.