Питання: Державним реєстратором було зареєстровано право власності на квартиру – предмет іпотеки, за іпотекодержателем у позасудовому порядку згідно із договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Але вказаний договір є відсутнім, конкретне застереження у договорі іпотеки також відсутнє, є лише загальне посилання: «за вибором Іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на Предмет іпотеки та задоволення вимог Іпотекодержателя: – іншим способом, що буде передбачений законодавством на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.». Чи є рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності у такому випадку законним?

 

Відповідь:

Частиною 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що підставами для зверення стягнення на предмет іпотеки є:

– рішення суду;

– виконавчий напис нотаріуса;

– договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Вказаний перелік є вичерпним.

Згідно зі ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Аналіз вказаного дає підстави дійти до висновку, що ЗУ «Про іпотеку» передбачено позасудове врегулювання, яке має відображатися в іпотечному договір, як застереження про задоволення вимог іпотекодержателя або здійснюватися згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню.

В той же час ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку»  встановлено правову підставу для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, якою є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.

Правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації, у тому числі і передбачені ЗУ «Про іпотеку», та їх обтяжень визначено Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Процедура проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов’язки суб’єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедура взяття на облік безхазяйного нерухомого майна передбачено Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р.   1127 (далі – Порядок № 1127).

Відповідно до ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться шляхом, зокрема, прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, та перевірки документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.

Частиною 4 ст. 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Пунктами 1 та 14 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Пунктами 56, 57 Порядку № 1127 визначено, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі, також подається документ, що підтверджує наявність факту згоди іпотекодержателя або контролюючого органу на відчуження або передачу на іншому речовому праві такого майна.

Аналіз вказаного в сукупності свідчить, що однією з передумов державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, є документ що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майн, а саме –  договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі.

При дотриманні цих умов іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу.

Відповідно, вважаємо, що відсутність конкретного застереження в договорі іпотеки, а наявність лише загального посилання на норми законодавства, які будуть існувати у майбутньому, не можна оцінювати як наявність договору між іпотекодержателем та іпотекодавцем, оскільки зі змісту такого загального посилання на законодавство майбутнього не вбачається згода іпотекодавця саме на на відчуження або передачу на іншому речовому праві такого майна.

Вишевказана позиція підтверджується і Листами Верховного Суду України:

Відповідно до Листа ВСУ від 07.07.2010 р. «Узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, що виникають з кредитних правовідносин» правовою підставою для передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання є договір про задоволення вимог іпотекодержателя (або застереження в іпотечному договорі).

Не зазначивши в договорі всі умови переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, а зауваживши лише про загальну можливість цього, будуть відсутні й підстави для перереєстрації права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до п. VIІ Листа ВСУ від 01.02.2015 р. «Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна» іпотекодержатель може застосовувати спосіб звернення стягнення, як набуття права власності на предмет іпотеки, якщо в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі передбачений такий спосіб звернення стягнення.

Правильною є практика судів, які за відсутності встановлення в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі можливості передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відмовляють у задоволенні подібних позовів.

У п. 2 Листа від 01.04.2015 р. ВСУ «Висновки Верховного Суду України, викладені у рішеннях, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстави, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 111 16 ГПК України, за II півріччя 2014 р» вказано, що виходячи з положень ч. 2 ст. 16 ЦК України, статей 33, 36, ч. 1 ст. 37 Закону України від 5 червня 2003 р. № 898-IV «Про іпотеку», не виключається можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на такий предмет у рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань за рішенням суду, оскільки цими нормами передбачено задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, яке ототожнюється зі способом звернення стягнення, якщо такий спосіб передбачено іпотечним договором (постанова Верховного Суду України від 19 серпня 2014 р. у справі N 3-43гс14).

Відповідно до Ухвал ВАСУ від 19.02.2014 р. у справі № К/9991/50457/12, від 19.02.2014 р. у справі № К/9991/50719/12, від 26.11.2014 р. у справі № К/800/13936/13 колегія суддів вважає, що вирішуючи дані спори, суд дав правильну правову оцінку обставинам у справі, правомірно скасувавши оскаржувані рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності з огляду на те, що іпотекодержателем звернення стягнення на предмет іпотеки у встановлений іпотечним договором спосіб не здійснювалось, а відтак – відсутні правові підстави для реєстрації права власності на предмет іпотеки. Оскільки, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки…

Разом з тим, як встановлено судом, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, між позивачем та третьою особою не укладався.

Враховуючи те, що окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався, відповідне застереження у іпотечному договорі також відсутнє – відсутній документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на нерухоме майно,  що є обов’язковою умовою для набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки та реєстрації такого права відповідно до вищевказаних норм законодавства.

Отже, відсутня і правова підстава для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки – договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі.

Таким чином рішення про державну реєстрацію права власності прийнято протиправно, оскільки передбачені ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в Іпотечному договорі не укладалися.

Відтак,  державним реєстратором не дотримано приписів статті 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», пунктів 56, 57 Порядку № 1127 в частині встановлення відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, що свідчить про незаконність прийнятого рішення.

 

 

26/01/2016

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.