За який період виплачувати орендну плату спадкоємцю в разі смерті власника землі

Питання:

сільгосппідприємство орендує земельну ділянку приватної власності, строк дії договору закінчується у липні 2029 року. Орендодавець помер у 2013 році. Спадкоємці звернулися у 2020 році за орендною платою. За який період необхідно виплатити їм орендну плату: за три останні роки чи за весь період з дати смерті орендодавця? За відповіддю ми звернулися до адвокатів АО «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери».

Відповідь:

Для відповіді на вказане питання, потрібно:

  • по-перше, визначити статус спадкоємців,
  • по-друге, визначати наявність права вимоги, можливість її заявлення та задоволення, з огляду на строк позовної давності.

Щодо визначення статусу спадкоємців

Спадкоємці мають статус власників землі та правомочність отримувати орендну плату за користування нею лише після оформлення та реєстрації права власності на успадковану земельну ділянку (ст. 125 Земельного кодексу України, далі – ЗКУ).

До відома Якщо спадкоємець лише прийняв спадщину, але право власності не оформив – отримувати орендну плату він не має права. Нагадаю, спадкоємець, який бажає прийняти спадщину, але на час її відкриття не проживав постійно зі спадкодавцем, має протягом 6 місяців з дня смерті спадкодавця подати нотаріусові заяву про прийняття спадщини (ст.ст. 1268, 1270 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ). Якщо ж жоден спадкоємець не прийняв спадщину, орган місцевого самоврядування, кредитор спадкодавця, власники або користувачі суміжних земельних ділянок мають право звернутися до суду із заявою про визнання спадщини відумерлою. В разі прийняття судом відповідного рішення – земельна ділянка переходить у власність територіальної громади.

За загальним правилом до нових власників землі (спадкоємців) переходять всі права та обов’язки орендодавця за договором оренди в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором (ст. 514 ЦКУ, ч. 4 ст. 32 Закону № 161). Тобто спадкоємці отримують статус орендодавців та мають право на отримання орендної плати.

Якщо ж в договорі оренди землі є умова, що смерть орендодавця є підставою для припинення договору,  то до спадкоємців орендодавця не переходять права, обов’язки орендодавця. Тобто договір оренди припиняється і орендар втрачає право оренди. При цьому він зобов’язаний виплатити новому власнику орендну плату за період до дати закінчення договору.

Чи є різниця в орендній платі, не сплаченій на момент смерті орендодавця і нарахованої після смерті? Так, оскільки не сплачена на момент смерті орендна плата – це заборгованість перед спадкодавцем, на яку спадкоємці матимуть право незалежно від отримання землі у власність – тобто це звичайна заборгованість, право стягнути яку перейшло до спадкоємців; а нарахована орендна плата – це плата за користування землею, яку мають право отримати лише орендодавці (власники землі), отже, якщо до спадкоємців право власності на землю не перейшло, то і право отримувати орендну плату вони не мають. Отже, при переході права власності на землю до спадкоємців вони мають право на отримання орендної плати і до смерті і після, а у випадку, якщо право власності не перейшло, то спадкоємці матимуть право на отримання орендної плати лише до дати смерті (як заборгованості перед спадкодавцем), а після смерті вони не матимуть право на нарахування, отримання орендної плати, оскільки вони не отримати статус орендодавців

Щодо наявності права вимоги у спадкоємців

Якщо договір не припиняється, то :

  • зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов такого договору (ст. 526 ЦКУ);
  • зобов’язання підлягає виконанню у встановлений строк (термін) (ст. 530 ЦКУ);
  • зобов’язання може не виконуватись лише за умови, що договір містить умову про те, що не виконане у строк зобов’язання взагалі не підлягає виконанню, а сторони повинні повернути одна одній те, що було передано/надано за зобов’язанням, відшкодувати вартість у разі неможливості повернути (таку умову сторони можуть погодити на підставі принципу свободи договору згідно зі ст. ст. 6, 627 ЦКУ).

Таким чином право на отримання не сплаченої орендної плати у орендодавця – спадкоємця залишається незалежно від строку прострочення оплати. Тобто орендар має обов’язок сплатити орендну плату за весь час користування землею, незалежно від часу звернення до нього спадкоємців.

Якщо орендар відмовляється сплатити спадкоємцю (новому власнику) заборгованість по орендній платі за період після смерті орендодавця, то такий спадкоємець може звернутися до суду. Але для захисту права в суді існує строк позовної давності.

Позовна давність

При зверненні до суду з позовом про стягнення заборгованості застосовується позовна давність строком у три роки (ст.ст. 257, 258 ЦКУ). При стягнення орендної плати за договором оренди земельної ділянки не передбачена спеціальна позовна давність.

За домовленістю сторін позовна давність може бути збільшена, про що обов’язково має бути зазначено в договорі оренди землі (ст. 259 ЦКУ). Якщо такої умови договір не містить – діє трирічний строк позовної давності.

При спливі цього строку суд може відмовити у позові в тій частині позову, що заявлена з пропущенням цього строку. Це можливо за умови, що відповідач (орендар) заявить при розгляді справи про сплив строку позовної давності (ч. 3 ст. 267 ЦКУ). Суд не має повноважень застосовувати позовну давність за власною ініціативою.

Зауважу, що строк позовної давності у такому разі розраховується окремо для кожного орендного платежу.

Наприклад, якщо договором встановлено, що оренда плата підлягає сплаті до 5 грудня кожного року, то для простроченого платежу за кожен окремий рік розраховується свій строк позовної давності тривалістю 3 роки.

Звертаємо увагу, що сам по собі сплив позовної давності не обмежує особу у її праві подати відповідний позов. Але при належному та обґрунтованому заявленні боржником про сплив позовної давності суд зобов’язаний буде відмовити у позові на цій підставі.

Фактично новий власник земельної ділянки має право звернутися до суду з моменту, коли за умовами договору настав час сплати орендної плати і вона не була виплачена. У вищенаведеній ситуації передплатника, можливо декілька варіантів:

перша – орендар відмовляється виплачувати орендну плату за період з 2013 по 2019 роки. Якщо новий власник звернеться до суду, і орендар в суді не заявить про пропущення строку позовної давності – новий власник може відсудити орендну плату за весь період. Якщо ж орендар заявить про пропущення строку – новий власник відсудить лише орендну плату за три роки, що передували зверненню до суду.

друга – орендна плата за період з 2017 по 2019 роки. В такій ситуації новий власник в суді може відсудити орендну плату за період з 2013- 2016 роки лише за умови, що орендар в суді не заявить про пропущення строку позовної давності (що маловірогідно).

Переривання та зупинення строку (підзаголовок)

Звертаю увагу, що строк позовної давності може бути перерваний чи зупинений.

Так перебіг позовної давності зупиняється (ст. 263 ЦКУ):

  • якщо пред’явленню позову перешкоджала надзвичайна або невідворотна за даних умов подія (непереборна сила);
  • у разі відстрочення виконання зобов’язання (мораторій) на підставах, встановлених законом;
  • у разі зупинення дії закону або іншого нормативно-правового акта, який регулює відповідні відносини;
  • якщо позивач або відповідач перебуває у складі Збройних Сил України або в інших створених відповідно до закону військових формуваннях, що переведені на воєнний стан.

У разі виникнення вказаних обставин перебіг позовної давності зупиняється на весь час їх існування. Від дня припинення обставин, що були підставою для зупинення перебігу позовної давності, перебіг позовної давності продовжується з урахуванням часу, що минув до його зупинення.

Перебіг позовної давності переривається, зокрема вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов’язку (ст. 264 ЦКУ).

Наприклад, орендар сплатив частину орендного платежу/платежів, або направив лист (як варіант – відповідь на претензію орендодавця про погашення боргу) з проханням відстрочити/розстрочити борг/встановити «оренді канікули» тощо, головне – щоб у такому листі орендар підтвердив наявність боргу. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.

Висновок: в разі смерті орендодавця орендар зобов’язаний виплатити новому власнику земельної ділянки орендну плату за весь час користування землею.

Якщо орендар відмовляється виплатити за весь час – новий власник може звернутися до суду з позовом про стягнення боргу.

Суд, за заявою боржника (орендаря) може застосувати позовну давність. В такому випадку стягненню підлягатиме лише сума боргу за три роки, що передували зверненню до суду (за відсутності підстав для зупинення/переривання позовної давності, іншого (довшого) строку позовної давності погодженого сторонами).

17.02.2020

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.