Антирейдерський Закон для сільгоспвиробників

Закон № 340[1] набрав чинності 16.01.2020 р. Він спрямований на забезпечення захисту майнових прав власників і користувачів земельних ділянок, запобігання протиправному поглинанню і захопленню підприємств в аграрному секторі економіки. Наведемо найбільш суттєві нововведення цього Закону.

Нотаріальне посвідчення договорів за заявою власника

Власникам земельних ділянок надали право самостійно встановити вимогу про обов’язкове нотаріальне посвідчення договорів земельного сервітуту, договору про надання права користування ділянкою для сільгосппотреб або для забудови, а також договору оренди цієї ділянки. Вони ж вправі скасувати таку вимогу.

Встановлення (скасування) такої вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на ділянку та підлягає держреєстрації в порядку, визначеному законом. Вказані зміни – можливість власника встановити вимогу про обов’язкове нотаріальне посвідчення договорів, стосуються і будь-якого іншого нерухомого майна.

Цими змінами надано право власнику убезпечити своє майно шляхом встановлення ускладненої процедури, яка потребує додаткової ідентифікації особи нотаріусом для укладення договору. Це має на меті унеможливити внесення змін на підставі простих письмових договорів з підробленими підписами, що є поширеним явищем на сьогодні. Тобто, вказані зміни направленні на унеможливлення так званої «незаконної перереєстрації на підставі підроблених документів».

При цьому, аграрії прогнозують, що вказаний спосіб захисту майна не буде мати особливого ефекту для орендарів земель сільгосппризначення – агротовариств. А все тому, що для фактичної реалізації цього способу захисту (внесення вказаної вимоги до реєстру) потрібно буде витрати значну кількість часу та коштів, щоб домовитись з кожним власником паю, оплатити послуги нотаріуса. Та й у подальшому при внесенні змін до договорів доведеться здійснювати це виключно у нотаріальній формі.

Автоматичне поновлення оренди землі

Законом надано право встановити умову щодо поновлення договорів оренди землі, про встановлення земельного сервітуту, про надання права користування земельної ділянки для сільськогосподарських потреб або для забудови. При цьому заборонено встановлювати таку умову у договорах щодо ділянок державної та комунальної власності[2].

Умова про автоматичне поновлення договору передбачає, що після закінчення строку, на який укладено договір, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Автоматичним це поновлення є тому, що воно здійснюється без вчинення будь-якого додаткового правочину про поновлення договору, або будь-яких інших дій, як було раніше передбачено для орендаря.

Але таке поновлення можливе лише у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Це означає, що кожній стороні надається право відмовитися від поновлення. Це може бути реалізоване не пізніш як за місяць до дати закінчення дії договору шляхом подання до Держреєстру заяви про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності такої заяви до дати закінчення дії договору, після настання дати закінчення дії договору держреєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Таке нововведення повинно забезпечити сталість орендних відносин, спростити життя орендарям, які орендують велику кількість ділянок, у частині постійного оформлення документів, їх реєстрації, зменшити кількість спорів щодо продовження дії договору оренди (у тому числі і у судовому порядку), та, крім того, зменшити і витрати на реєстрацію.

Зверніть увагу! Указана умова поширюється лише на договори, які укладені або змінені після 16.01.2020 р.

При цьому, при погодженні такої умови про автоматичне поновлення договору, стороні, яка забажає зміни умови договору або взагалі його припинити, потрібно уважно слідкувати за строком закінчення договору та вчасно внести свою заяву до реєстру, щоб не пропустити строк для заперечення проти автоматичного поновлення.

Заборона зменшувати плату за ділянку

Законом визначено, що не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору, а також у разі його поновлення:

  • плата за користування ділянкою державної чи комунальної власності, визначена в договорах про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій);
  • орендна плата за договорами оренди,  укладеними на земельних торгах.

Вказані зміни направленні на припинення випадків неправомірної перемоги на торгах, а саме коли на земельних торгах визнано переможцем особу, яка запропонувала найбільшу плату, але в подальшому така плата була зменшена за погодженням сторін договору.

Земельна ділянка як спадщина

Законом надано право особі, яка управляє спадщиною, у складі якої є ділянка сільгосппризначення, що не перебуває в оренді, передати таку ділянку в оренду на строк, передбачений ст.19 Закону про оренду землі[3], але без права на поновлення договору оренди землі.

Законом також врегульовано використання ділянки у випадку, якщо орендодавець помер до спливу строку дії договору оренди, а спадкоємець не зареєстрував за собою право власності на таку ділянку. Якщо строк дії договору оренди землі, що не містить умови про його поновлення, закінчився у день або після смерті орендодавця, договір за заявою орендаря поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах до моменту держреєстрації права власності спадкоємця на ділянку або держреєстрації права власності на ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою. Така заява має бути подана до Держреєстру речових прав протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця. З моменту держреєстрації права власності договір оренди припиняється, а держреєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з держреєстрацією права власності.

При цьому, у орендаря залишилося право на переважне укладення договору оренди у визначених законом випадках, яким орендар може скористатися після того, як дізнається про реєстрацію права власності.

Таким чином, попередньо укладенні договори оренди не обтяжують нового власника, залишають за ним право самостійного на власний розсуд вибору орендаря, з урахування переважного права на укладення договору попереднім орендарем,

Збирання врожаю після припинення права користування

Законом чітко урегульовано відносини щодо збирання врожаю на землі, якою орендар вже не має права користуватися внаслідок припинення такого права, але який посіяв врожай до припинення договору оренди. Орендар має право на збирання такого врожаю, якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) ділянки або договір оренди землі колективної власності закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем. Власник ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.

Вказана норма направлена на захист прав орендарів на посіяний ними врожай, гарантування можливості зібрати свій врожай, в той же час така норма захищає і власника ділянки шляхом надання йому права на відшкодування збитків. Таким чином нововведення чітко урегульовує дуже конфліктні на практиці відносини, збалансовує інтереси сторін.

Дата укладення договору для визначення строку оренди

До внесення змін законодавство визначало одну з істотних умов договору оренди – строк дії договору. Тепер такими умовами є не тільки строк дії договору, а й дата його укладення, вказані умови необхідно погодити в нових договорах оренди.

Нововведеннями визначено, що дата закінчення дії договору оренди обчислюватиметься від дати його укладення, а право оренди земельної ділянки виникатиме з моменту державної реєстрації такого права.

Таким чином строк дії договору слід рахувати саме з дати укладення договору, відповідно при визначенні строку дії договору проміжком часу, такий строк розпочнеться саме з дати укладення договору, а не з дати реєстрації права оренди.

Вказані зміни направленні на припинення ситуацій, коли фактично строк оренди є довшим, ніж це визначено у договорі – у випадках подання договору для держреєстрації набагато пізніше, ніж його укладено, відповідно за такий проміжок часу фактично здійснюється оренда, але юридично ще ні.

Заборона продажу на торгах держземель

Виключено можливість продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земель державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди зазначених ділянок та укладення договорів їхньої оренди на новий строк із використанням переважного права орендаря.

Зміни порядку здійснення держреєстрації прав

Визначено, що держреєстрація прав на ділянку проводиться виключно за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про зареєстровану земельну ділянку.

Для проведення такої реєстрації з відкриттям розділу в Держреєстрі прав державний реєстратор зобов’язаний використовувати відомості з Державного земельного кадастру (ДЗК) про наявність/відсутність зареєстрованих речових прав щодо відповідної земельної ділянки до 01.01.2013 р.

Передбачено внесення відомостей про ціну (вартість) нерухомого майна, ціну (вартість) речових прав чи розмір плати за користування чужим нерухомим майном до Державного реєстру прав під час держреєстрації набуття прав. Роблять це на підставі документів, поданих для такої реєстрації, але лише за умови наявності таких відомостей у поданих документах. Якщо відомості відсутні додаткові документи для їх отримання не вимагаються, така інформація просто не вноситься до реєстру. Відомості про ціну нерухомого майна надаються лише власнику такого майна, органам державної влади, органам місцевого самоврядування для здійснення ними повноважень, визначених законом.

При вчиненні реєстраційних дій із ділянкою державні реєстратори речових прав на нерухоме майно зобов’язані не лише перевіряти відомості з відповідного державного реєстру прав, але й відомості ДЗК. І навпаки – реєстратори ДЗК перевірятимуть відомості державного реєстру прав. Така взаємодія відбуватиметься в онлайн-режимі.

Власникам і користувачам земельних ділянок більше не треба буде отримувати паперові витяги про ділянки з ДЗК. Держреєстратори повинні будуть при здійсненні реєстраційних дій самостійно формувати такі витяги в електронній формі.

Визначено, що ДЗК повинен бути остаточно заповнений до 01.01.2022 р.

Передбачено за рахунок коштів Держбюджету профінансувати розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж ділянки в натурі (на місцевості) щодо ділянок усіх форм власності, сформованих до 2004 року, відомості про які не внесені до ДЗК, а також ділянок усіх форм власності, речові права на які (документи, що посвідчують права на них) зареєстровано до 01.01.2013 р., але відомості про які не внесені до ДЗК.

Ще одним із нових положень є те, що суд при ухваленні рішення про скасування держреєстрації земельної ділянки зобов’язаний одночасно припинити усі речові права, обтяження, зареєстровані щодо такої ділянки. При ухваленні судом рішення про визнання нечинним рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, за якою була сформована ділянка, щодо якої виникли речові права, а також про скасування держреєстрації такої ділянки, суд зобов’язаний визнати нечинним рішення про затвердження такої документації (за його наявності) та припинення таких прав (за їхньої наявності). Вказані  вимоги поширюються на судові рішення, ухвалені після 16.01.2020 р.


[1] Закон України від 05.12.2019 р. № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».

[2] Крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

[3] Закон України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі».

13.02.2020

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.